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公共場所開業檢測鑒定的工作范圍
- 2019-02-23-

雖然公共場所開業檢測鑒定 (USPAP)一直要求評估人員確定產生可信結果所需的工作范圍,但近年來很明顯評估師并沒有完全理解充分發展這一過程的過程。在制定可信評估的工作范圍時,有限與完整的概念評估和離境規則的使用給客戶,評估師和評估審查員造成了混淆。為了解決這個問題,USPAP于2006年更新,后來被稱為工作范圍項目。在此之后,USPAP取消了離境規則和有限評估的概念,并創建了新的工作范圍規則。在此,評估人員在每項任務開始時確定評估問題的六個關鍵部分:


客戶和其他預期用戶

預期使用評估和評估報告

價值的定義(例如,市場,取消抵押品贖回權,投資)

任何假設條件或特殊假設

評估分析的生效日期

主題屬性的突出特點


基于這些因素,評估師必須確定所需的工作范圍,包括要使用的方法,調查的范圍以及適用的價值方法。目前,工作范圍的最低標準是:


客戶和其他用戶的期望

執行類似任務的評估人員的行為

工作范圍是任何評估過程的第一步。如果沒有嚴格定義的工作范圍,評估的結論可能就不可行。通過定義工作范圍,評估師可以為給定用戶和評估的預期用途正確地開發給定屬性的值。“工作范圍”的整個概念是為各方提供關于評估報告所做和不做的明確期望和指導; 并且已經完成了多少工作。


所有權利益類型

報告中還必須知道并說明正在評估的房地產“利息”類型。通常,對于大多數銷售或抵押貸款融資,簡單的利息正在被重視。簡單的利息費用是最完整的權利包。然而,在許多情況下,以及在許多不遵守英國普通法或拿破侖法典的社會中,其他一些興趣可能更為常見。雖然房地產有許多不同的可能利益,但最常見的三個是:

費用簡單價值 - 房地產中最完整的所有權,在普通法國家中受制于國家保留的權力(稅收,環境,領域和警察權力)

租賃費用價值 - 這只是租賃所征收的簡單利息費用。如果租賃是市場租賃,則租賃費用值和費用簡單值相等。但是,如果租戶支付的費用多于或少于市場,則租賃費用持有人擁有的剩余部分加上租賃的市場價值可能比費用簡單值更多或更少。

租賃價值 - 租戶持有的權益。如果租戶支付市場租金,則租賃權沒有市場價值。但是,如果租戶支付的費用低于市場,則支付的現值與市場租金的現值之間的差額將是正的租賃價值。例如,一家大型連鎖零售商可以協商低于市場的租約,作為購物中心的主要租戶。該租賃價值可以轉讓給另一個主要租戶,如果是這樣,零售租戶對房地產有正面利益。


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